Remont to nie wszystko. Dowiedz się, jak negocjować z zakładem górniczym ugodę, która zabezpieczy przyszłość Twojego domu

Dla większości z nas dom to znacznie więcej niż cztery ściany i dach. To miejsce dorastania dzieci i często lokata na przyszłość. Niestety, w regionie Małopolski Zachodniej spokój zamieszkiwania regularnie zakłócają wstrząsy i drgania związane z eksploatacją węgla przez ZG Brzeszcze w Brzeszczach i ZG Janina w Libiążu. Oba zakłady górnicze należące do Południowego Koncernu Węglowego. Na elewacjach domów pojawiają się rysy, których nie da się zignorować. Gdy w drzwiach staje przedstawiciel kopalni, w pierwszej chwili czujemy ulgę – pojawia się przecież szansa na naprawienie szkód. Jednak czy szybki remont to faktycznie koniec problemów? Rzeczywistość bywa bardziej skomplikowana. Zanim podpiszesz ugodę, warto spojrzeć na problem szkód górniczych głębiej. Dowiedz się, jak rozmawiać z przedstawicielem zakładu górniczego, by wynegocjować warunki, które nie tylko usuną skutki dzisiejszych wstrząsów, ale przede wszystkim realnie zabezpieczą wartość Twojego dorobku na kolejne dekady.

Ugoda z zakładem górniczym – czym tak naprawdę jest i co oznacza dla Ciebie?

Zanim przejdziemy do konkretnych porad, warto zrozumieć kluczowe pojęcie prawne, przewijające się w temacie szkód górniczych. Chodzi o ugodę. Oznacza ona obustronne porozumienie, w którym kopalnia – w tym przypadku zakłady górnicze działające w sąsiedztwie – zobowiązuje się zapłacić określoną kwotę lub wykonać naprawy, a Ty w zamian zrzekasz się dalszych roszczeń z tytułu tej konkretnej szkody. Brzmi dość prosto. W praktyce jednak właśnie ten konkretny zapis *zrzeczenie się dalszych roszczeń *może wiele Cię kosztować w przyszłości, jeśli podpiszesz dokument zbyt pochopnie.

Przedsiębiorca prowadzący działalność górniczą, ma ustawowy obowiązek naprawienia szkód wyrządzonych ruchem swoich zakładów. Prawo geologiczne i górnicze przyznaje właścicielowi nieruchomości prawo do pełnej rekompensaty, czyli przywrócenia stanu sprzed szkody. Jeśli jest to niemożliwe lub ekonomicznie nieuzasadnione, przysługuje odszkodowanie pieniężne. To ważne: pełna rekompensata szkody, a nie symboliczna kwota na remont.

Niewidoczne szkody górnicze – sprawdź całą nieruchomość

Pierwsze, co widać po wstrząsach, to rysy na tynku, chwilę później pojawia się skrzypienie okien i drzwi i problem z ich domykaniem. To jednak często tylko wierzchołek góry lodowej. Pęknięcie na ścianie w salonie bywa jedynie objawem tego, co dzieje się głębiej – w fundamentach, pionach instalacyjnych, a nawet w szczelności rur kanalizacyjnych i wodnych.

Doświadczenie właścicieli domów w strefach oddziaływania ZG Brzeszcze i ZG Janina pokazuje, że szkody rzadko ograniczają się do jednego miejsca. Eksploatacja prowadzona przez Południowy Koncern Węglowy oddziałuje na cały grunt pod zabudową, więc cały budynek powinien zostać oceniony przez rzeczoznawcę, nie tylko jego widoczne elementy. Dlatego przystępując do rozmów o ugodzie, masz pełne prawo domagać się sprawdzenia kondycji całej nieruchomości. Jeśli porozumienie zakłada wyłącznie proste prace malarskie, a rzeczoznawca dokonana niepełnego udokumentowania powstałych szkód, problem może powrócić szybciej niż myślisz. Co więcej, kolejna szkoda, która mogłaby powstać w przyszłości może okazać się trudniejsza do powiązania jej przyczyny z działalnością zakładu górniczego.

Zadbaj o to, by protokół rzeczoznawcy był kompletny, szczegółowy i dotyczył całego budynku. Masz prawo zażądać jego kopii – i skonsultować go z niezależnym ekspertem.

Ugoda z zakładem górniczym – czy naprawdę się opłaca?

Przedsiębiorstwa górnicze mogą proponować szybką wypłatę gotówki. Brzmi atrakcyjnie: pieniądze na koncie w ciągu kilku tygodni od podpisania ugody, bez konieczności nadzorowania remontu. Jednak takie działanie może mieć późniejsze konsekwencje.

Kwota obliczona na podstawie wyceny z dziś, w realiach rosnących cen materiałów i usług budowlanych w 2026 roku, za kilka miesięcy może nie wystarczyć nawet na część zaplanowanych prac. Jeśli wycena nie uwzględnia rezerwy na ten wzrost, właściciel może być zobligowany dopłacić z własnej kieszeni.

Przy proponowanej ugodzie warto zwrócić również uwagę na zapis dotyczący, zrzeczenia się roszczeń za szkody, które mogą ujawnić się w przyszłości. Zarówno ZG Brzeszcze, jak i ZG Janina planują kontynuację wydobycia przez kolejne lata – zgodnie z harmonogramem Południowego Koncernu Węglowego. Kolejne wstrząsy mogą nastąpić za rok lub za pięć lat. Jeśli podpiszesz ugodę bez odpowiednich klauzul ochronnych, może się okazać, że nie uzyskasz dalszej rekompensaty za szkody górnicze, które powstaną. Dotyczy to zarówno uszkodzeń, których wcześniej nie wykryto, jak i tych nowopowstałych.

Wiedza to Twoja najlepsza polisa

Przedstawiciel zakładu górniczego, który pojawia się w Twoim domu, działa w imieniu przedsiębiorstwa i opiera się na procedurach oraz wiedzy specjalistów zajmujących się szacowaniem szkód górniczych. Ty jako właściciel nieruchomości – również masz prawo skorzystać z pomocy własnego doradcy i zlecić niezależną ekspertyzę, w celu zachowania równowagi i pełnej przejrzystości w ocenie szkody.

Pamiętaj, że ugoda jest efektem negocjacji stron. Nie musisz zgadzać się na pierwszą wersję zaproponowanego dokumentu. Masz prawo do namysłu i konsultacji.

Pamiętaj też o jednej praktycznej kwestii: aby skutecznie dochodzić odszkodowania za szkody górnicze, konieczne jest spełnienie trzech warunków. Po pierwsze – udowodnienie, że szkoda w budynku powstała wskutek ruchu zakładu górniczego. Po drugie – określenie wartości tej szkody. Po trzecie – wykazanie, że odpowiedzialność ponosi konkretny zakład górniczy działający w Twojej okolicy. Mapy zasięgu oddziaływania poszczególnych zakładów Polskiego Koncernu Węglowego, w tym ZG Brzeszcze i ZG Janina, są dostępne publicznie. Im lepiej udokumentujesz każdy z tych elementów, tym silniejsza jest Twoja pozycja negocjacyjna.

Spadek wartości domu na rynku nieruchomości a szkody górnicze

Jest jeszcze jeden aspekt, o którym rzadko mówi się przy okazji szkód górniczych. Chodzi o możliwy wpływ pojawiających się uszkodzeń na wartość rynkową nieruchomości. Nawet najlepiej przeprowadzony remont nie zmieni faktu, że dom leży na terenie objętym wpływami eksploatacji górniczej. W regionie Brzeszcz, Libiąża czy Oświęcimia, gdzie oddziaływanie takie jest powszechne, historia szkód i sposób ich naprawy mogą realnie przekładać się na ceny transakcyjne nieruchomości.

Ugoda powinna zmierzać do pełnego przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed szkody. Zarówno w rozumieniu technicznym, jak i wartościowym. Jeśli ugoda obejmuje wyłącznie naprawę pęknięć, a nie uwzględnia żadnej rekompensaty za ewentualny spadek wartości nieruchomości, warto zastanowić się, czy faktycznie chroni Twoje interesy.

Sprawdź swój dom – lista kontrolna dla mieszkańca terenów górniczych

Zanim zgłosisz szkodę do ZG Brzeszcze lub ZG Janina albo usiądziesz do rozmów z przedstawicielami zakładów górniczych, zrób prosty przegląd własnego domu. Odpowiedzi na poniższe pytania pomogą Ci ocenić sytuację i przygotować się do negocjacji:

• Czy pęknięcia są „stare” czy pojawiły się po ostatnich wstrząsach? (Rób zdjęcia, nagrywaj filmy, koniecznie z datą – to mocny dowód)
• Czy drzwi i okna domykają się tak samo, jak wcześniej?
• Czy w piwnicy lub na fundamencie pojawiły się nowe pęknięcia?
• Czy masz kopię poprzednich zgłoszeń i decyzji kopalni?
• Czy doszło do nierówności posadzki, przechylenia się ścian budynku?
• Czy sprawdziłeś mapę oddziaływania właściwego zakładu – ZG Brzeszcze lub ZG Janina – dla Twojej działki? (Dane dostępne w publicznych rejestrach internetowych)

Ile masz czasu na zgłoszenie szkody do zakładu górniczego?

To ważna kwestia, o której wielu właścicieli nieruchomości w Brzeszczach, Libiążu czy okolicznych miejscowościach nie wie. Polskie prawo wskazuje, że roszczenia dotyczące szkód górniczych przedawniają się z upływem 5 lat od dnia dowiedzenia się o szkodzie. Najczęściej od momentu, gdy po raz pierwszy zauważyłeś uszkodzenia. Teoretycznie można więc poczekać ze zgłoszeniem. W praktyce jednak opóźnienie może działać na Twoją niekorzyść, ponieważ kolejne szkody mogą nakładać się na siebie, a rozróżnienie ich przyczyn stanie się trudniejsze. Działaj możliwie szybko. W przypadku pojawienia się jakichkolwiek wątpliwości warto temat skonsultować z ekspertem, który oceni szanse na dochodzenie roszczeń.

Artykuł, który Państwo przeczytali, jest sponsorowany przez Votum Odszkodowania S.A. z siedzibą we Wrocławiu.